Najem okazjonalny to elastyczne rozwiązanie dla wynajmujących i najemców, które zyskuje na popularności. W artykule omówimy kluczowe aspekty umowy najmu okazjonalnego, w tym jej elementy, obowiązki stron oraz formalności, które należy spełnić. Dowiesz się również o kaucji, procesie eksmisji oraz korzyściach i ryzykach związanych z tym rodzajem najmu.
Co to jest najem okazjonalny?
Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj kontraktu, który wprowadzono do polskiego prawa w celu zwiększenia ochrony interesów właścicieli mieszkań. Regulacja ta została stworzona, aby ułatwić wynajmującym skuteczne egzekwowanie swoich praw w przypadku problemów z najemcą. Umowa ta jest stosowana wyłącznie w przypadku wynajmu prywatnego lokalu mieszkalnego, czyli gdy właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.
Najem okazjonalny odróżnia się od tradycyjnej umowy najmu przede wszystkim pod względem zabezpieczeń dla właściciela. Elementem wyróżniającym jest konieczność wskazania przez najemcę adresu, pod którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu najmu, oraz złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego. Dzięki tym rozwiązaniom umowa ta stała się coraz popularniejsza – w 2021 roku niemal 50 tysięcy podatników zgłosiło umowę najmu okazjonalnego.
Jak działa umowa najmu okazjonalnego?
Podstawowym założeniem umowy najmu okazjonalnego jest zwiększenie ochrony praw wynajmującego przez uproszczenie procedury eksmisji lokatora oraz ograniczenie ryzyka długotrwałego zajmowania lokalu przez nieuprawnionego najemcę. Umowę zawiera się na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Warunkiem jej ważności jest zachowanie formy pisemnej oraz dołączenie niezbędnych dokumentów określonych w przepisach prawnych.
Najemca zobowiązany jest do wskazania adresu lokalu zastępczego oraz do podpisania oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, co znacząco ułatwia i przyspiesza eksmisję w przypadku nieprawidłowego wywiązywania się z umowy. Umowa najmu okazjonalnego nie obejmuje okresu ochronnego i daje właścicielowi możliwość szybkiego działania w razie konieczności usunięcia lokatora.
Elementy konieczne w umowie najmu okazjonalnego
Każda umowa najmu okazjonalnego musi zawierać kilka kluczowych elementów, które warunkują jej ważność i skuteczność. Przede wszystkim niezbędne jest sporządzenie jej w formie pisemnej oraz załączenie wymaganych przez przepisy dokumentów.
Do umowy należy dołączyć:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji,
- wskazanie adresu lokalu zastępczego, do którego najemca wyprowadzi się po zakończeniu najmu,
- zgodę właściciela lokalu zastępczego na ewentualne zamieszkanie najemcy,
- określenie czasu trwania najmu (maksymalnie 10 lat).
Obowiązki stron umowy
Każda ze stron umowy najmu okazjonalnego ma określone obowiązki, które wynikają zarówno z samej umowy, jak i z przepisów prawa. Wynajmujący zobowiązany jest do wydania lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania oraz utrzymania go przez cały okres najmu.
Najemca natomiast obowiązany jest do terminowego regulowania czynszu, dbania o powierzoną nieruchomość oraz przestrzegania warunków umowy. W przypadku niewywiązywania się z obowiązków przez którąkolwiek ze stron, przewidziane są konkretne mechanizmy egzekwowania roszczeń, w tym szybka procedura eksmisyjna dla właściciela.
Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego jest zarezerwowana wyłącznie dla osób fizycznych będących właścicielami lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że ani spółki, ani osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie najmu nie mogą korzystać z tej formy zabezpieczenia najmu.
Najemcą może być każda osoba fizyczna, która jest w stanie spełnić wymogi formalne, w tym złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego oraz wskazać adres lokalu zastępczego. Dla właścicieli mieszkań najem okazjonalny stanowi skuteczne rozwiązanie pozwalające na bezpieczny wynajem prywatny na czas określony.
Formalności związane z najmem okazjonalnym
Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego wymaga dopełnienia określonych formalności, które wpływają na bezpieczeństwo i skuteczność całego procesu. Właściciel zobowiązany jest między innymi do zgłoszenia zawartej umowy do urzędu skarbowego oraz do prawidłowego przeprowadzenia wszystkich czynności notarialnych.
Właściwe przygotowanie dokumentów do umowy i spełnienie wymogów prawnych minimalizuje ryzyko problemów w przyszłości oraz zapewnia skuteczne narzędzia egzekucyjne.
Właściciel lokalu musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, a koszt aktu notarialnego wynosi maksymalnie 10% minimalnego wynagrodzenia.
Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego
Jednym z obowiązków wynajmującego jest zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego wymogu może skutkować utratą przywilejów wynikających z tej formy umowy oraz koniecznością stosowania przepisów dotyczących tradycyjnego najmu.
Po zgłoszeniu umowy, właściciel powinien rozliczać się z fiskusem, najczęściej wybierając podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu. Właściwe zgłoszenie i rozliczenie podatku jest warunkiem bezpieczeństwa i legalności najmu okazjonalnego.
Kaucja przy najmie okazjonalnym
Kaucja stanowi istotny element zabezpieczenia interesów wynajmującego w umowie najmu okazjonalnego. Zgodnie z przepisami, jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za wynajem lokalu mieszkalnego. Kaucja ma na celu zabezpieczenie ewentualnych roszczeń właściciela wobec najemcy, takich jak zaległości czynszowe czy zniszczenia lokalu.
W przypadku prawidłowego rozliczenia się najemcy po zakończeniu okresu najmu, kaucja powinna być zwrócona w określonym umową terminie. Wysokość oraz zasady zwrotu kaucji warto precyzyjnie określić w umowie pisemnej, aby uniknąć sporów i nieporozumień.
Eksmisja lokatora w przypadku najmu okazjonalnego
Jednym z najważniejszych atutów umowy najmu okazjonalnego jest uproszczona procedura eksmisji nieuczciwego lub niewywiązującego się z umowy najemcy. Dzięki oświadczeniu najemcy złożonemu w formie aktu notarialnego i wskazaniu lokalu zastępczego, wynajmujący zyskuje realne narzędzie do skutecznego egzekwowania swoich praw.
W przypadku eksmisji właściciel nie musi czekać na wyrok sądowy – wystarczy uzyskanie klauzuli wykonalności do aktu notarialnego, co znacznie skraca procedurę egzekucyjną.
Właściciel może szybko odzyskać lokal, co stanowi znaczącą przewagę nad tradycyjną umową najmu i daje realną ochronę wynajmującego.
Jak przebiega proces eksmisji?
Procedura eksmisji w ramach umowy najmu okazjonalnego jest z góry określona i znacząco uproszczona. Po zakończeniu najmu lub niewywiązywaniu się z warunków przez najemcę, wynajmujący wzywa go do dobrowolnego opuszczenia lokalu w określonym terminie. Jeśli najemca nie opuszcza mieszkania, właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego.
Uzyskanie klauzuli pozwala komornikowi na szybkie i skuteczne przeprowadzenie eksmisji bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego. Cała procedura jest znacznie bardziej efektywna niż w przypadku tradycyjnych zasad wynajmu i daje wynajmującemu realną ochronę prawną.
Korzyści i ryzyka związane z najmem okazjonalnym
Najem okazjonalny to rozwiązanie, które niesie za sobą zarówno liczne korzyści, jak i pewne ryzyka. Największą zaletą jest ochrona wynajmującego oraz uproszczona i szybka procedura eksmisyjna. Umowa najmu okazjonalnego zapewnia także większą przewidywalność i bezpieczeństwo, szczególnie w przypadku długoterminowego najmu prywatnego.
Ryzyka związane z tą formą najmu obejmują przede wszystkim koszt notariusza oraz konieczność zgromadzenia wszystkich wymaganych dokumentów do umowy. Dodatkowo, nie każdy najemca może spełnić warunek wskazania lokalu zastępczego, co może ograniczać liczbę potencjalnych najemców. Warto również pamiętać, że umowa ta wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta, a wszelkie formalności muszą być precyzyjnie przestrzegane, by zachować jej moc prawną.
Co warto zapamietać?:
- Umowa najmu okazjonalnego wprowadzona w Polsce zwiększa ochronę właścicieli mieszkań, umożliwiając szybszą eksmisję najemców.
- W 2021 roku niemal 50 tysięcy podatników zgłosiło umowę najmu okazjonalnego.
- Umowa musi być zawarta na czas określony, maksymalnie 10 lat, i zawierać kluczowe elementy, takie jak adres lokalu zastępczego oraz akt notarialny o poddaniu się egzekucji.
- Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, a jej zasady zwrotu powinny być precyzyjnie określone w umowie.
- Właściciel musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, aby uniknąć utraty przywilejów związanych z najmem okazjonalnym.
